Kira Müddeti (Kira Süresi) Ne Demek? Türk Hukukunda Önemi ve Tahliye Süreçlerine Etkisi

Kira Müddeti ne demek? Tanımı ve Hukuki Niteliği

“Kira müddeti,” en basit tanımıyla, kira sözleşmesinin süresini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Kira Hukuku nezdinde, kiracı (taşınmazı kullanan taraf) ile kiralayan (taşınmazın sahibi veya kiraya verme yetkisi olan kişi) arasında kurulan hukuki bağın, yani kira sözleşmesinin, zaman bakımından geçerlilik süresini belirler.

Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi (anlaşma özgürlüğü) gereğince bu süreyi diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda, kanun koyucu kiracıyı koruyan emredici hükümler (aksi kararlaştırılamayan zorunlu kurallar) getirmiştir. Bu nedenle kira müddetinin belirlenmesi, basit bir tarih belirleme işlemi değil, tahliye (kiracının taşınmazdan çıkarılması) gibi kritik süreçlerin ne zaman başlayabileceğini belirleyen temel bir hukuki adımdır.

Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri Ayrımı

Kira müddeti, sözleşmenin türünü de belirler:

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Sözleşmenin ne zaman sona ereceği taraflarca net bir şekilde kararlaştırılmışsa (örneğin, 1 yıl, 6 ay veya 5 yıl gibi), bu sözleşme belirli sürelidir. Uygulamada en sık görülen tür budur.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Sözleşmede bir bitiş tarihi (vade) öngörülmemişse, sözleşme belirsiz süreli olarak kabul edilir.

Uygulamada Neden Genellikle 1 Yıl Tercih Edilir?

Kira sözleşmelerinin Türkiye’de genellikle 1 yıl olarak düzenlenmesi bir tesadüf değildir. Bunun iki temel hukuki sebebi vardır:

• Enflasyon ve Kira Artış Oranları: 1 yıllık süreler, kiralayanın (mal sahibinin) her yıl sonunda yasal sınırlar içinde (TÜFE ortalaması) kira bedelinde güncelleme (kira artışı) yapmasına olanak tanır.
• Tahliye Davaları İçin Süre Şartı: Kiralayan için daha da önemlisi, belirli tahliye sebeplerinin ileri sürülebilmesi için “sözleşme süresinin sonunun” gelmiş olması gerekliliğidir.

Kira Müddetinin Sona Ermesi Sözleşmeyi Otomatik Olarak Bitirir mi? (TBK m. 347)

Halk arasında en sık düşülen yanılgı, 1 yıllık sözleşmenin, 1 yılın sonunda otomatik olarak bittiği yönündedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu durum geçerli değildir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 347, kiracıyı koruyucu bir hükümle bu durumu netleştirmiştir:

• Kiracının Hakkı: Belirli süreli sözleşmelerde (örneğin 1 yıllık), kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş (15) gün önce yazılı olarak fesih bildirimi (sözleşmeyi bitirme iradesi) yapmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir (1) yıl daha uzamış sayılır. Bu duruma “zımni yenileme” (sessizce, örtülü olarak yenilenme) denir.
• Kiralayanın Durumu: Kiralayan (mal sahibi), “sözleşme süresi bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Kiracının bu 10 yıllık uzama hakkı vardır.

10 Yıllık Uzama Süresi ve Kiralayanın Fesih Hakkı

Kiralayanın, belirli bir süre geçtikten sonra sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı ancak “on yıllık uzama süresi” sonunda doğar. Yani, ilk sözleşme tarihinden itibaren (örneğin 1 yıllık yapıldıysa) 1 yıl + 10 kez birer yıllık uzama = toplam 11 yılın sonunda, kiralayan, bu on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç (3) ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebepsiz yere feshedebilir.

Kira Müddetinin 1 Yıl Olmasının Kiralayan (Mal Sahibi) Lehine Sonuçları

Makalemizin girişinde belirtilen “kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye” konusu, kira müddetinin önemini ortaya koyan en net örnektir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 350), kiralayana belirli durumlarda tahliye davası açma hakkı tanır. Bunların başında “ihtiyaç” gelir:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, büyükanne-büyükbabası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin kardeşi) için konut veya işyeri ihtiyacı (samimi, zorunlu ve sürekli bir ihtiyaç olmalı) doğarsa, tahliye davası açılabilir.

Kira Müddeti ve Dava Açma Süresi İlişkisi:

İşte kira müddetinin “1 yıl” olmasının kiralayan lehine (yararına) olduğu nokta tam da burasıdır:

Belirli süreli sözleşmelerde (1 yıllık), ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesinden (kira müddetinin bitiminden) itibaren bir (1) ay içinde açılmak zorundadır.

• Örnek: Sözleşme 01.01.2024 tarihinde başladı ve 31.12.2024 tarihinde (1 yıl müddetle) sona eriyor. Kiralayanın ihtiyacı doğduysa, 01.01.2025 ile 31.01.2025 tarihleri arasında (1 aylık hak düşürücü süre içinde) davayı açmalıdır.
• Neden Faydalıdır? Eğer sözleşme 1 yıl değil de, örneğin 5 yıl “belirli süreli” olarak yapılsaydı ve kiralayanın 2. yılda eve ihtiyacı doğsaydı, dava açmak için sözleşmenin sonu olan 5. yılın bitimini (yani 3 yıl daha) beklemek zorunda kalacaktı. 1 yıllık müddet, kiralayana her yıl sonunda dava açabilme esnekliği sağlar.

Sonuç ve Hukuki Tavsiye

“Kira müddeti,” bir kira sözleşmesinin yalnızca süresini değil, aynı zamanda tarafların, özellikle de kiralayanın, tahliye gibi en temel haklarını ne zaman ve hangi koşullarda kullanabileceğini belirleyen stratejik bir unsurdur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı güçlü bir şekilde korurken, 1 yıllık belirli süreli sözleşmeler yapmak, kiralayana (mal sahibine) ihtiyaç veya yeniden inşa gibi yasal sebeplere dayanarak tahliye davası açabilmesi için “dava açma süresinin” başlangıcını belirleme fırsatı sunar. Bu sürelerin yanlış hesaplanması veya sözleşmenin hatalı düzenlenmesi, ciddi hak kayıplarına ve dava süreçlerinin usulden (şekil şartlarından) reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesi hazırlanırken bir gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık alınması elzemdir.