Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Kira Hukuku ve Kiracı Tahliye

Avrupa’da veya dünyanın farklı ülkelerinde yaşayan gurbetçi vatandaşlarımız için Türkiye’deki gayrimenkullerini kiraya vermek, çoğu zaman uzaktan yönetilmesi zor bir sürece dönüşebilmektedir. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve Türkiye’deki enflasyon oranları karşısında kira gelirlerinin erimesi, kiracıların evi tahliye etmemesi veya işyeri kiralamalarında yaşanan uyuşmazlıklar, yurt dışında yaşayan ev sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki problemlerdendir.

Ancak, “Türkiye’ye gelmeden kiracı tahliye davası açmak” veya “Almanya’dan Türkiye’deki evimin kirasını artırmak” gibi hukuki konular sanıldığı kadar karmaşık süreçler değildir. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde şekillenen kira hukuku prosedürleri, doğru adımlar ve UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi) üzerinden vekaletle yürütülen işlemler sayesinde, bulunduğunuz ülkeden ayrılmanıza gerek kalmadan etkin bir şekilde çözüme kavuşturulabilmektedir. Bu kapsamlı rehberde, gurbetçilerimiz için kira bedelinin tespiti, konut ve ticari işyeri tahliye süreçleri tüm yasal boyutlarıyla incelenmiştir.

Kira ilişkisinin en temel yapıtaşı olan sözleşme hazırlık aşamaları, tarafların hakları ve tahliye nedenlerinin genel çerçevesini incelemek için [Kira Hukuku: Kapsamlı Bir Rehber] isimli makalemize göz atabilirsiniz.

Türkiye’deki Kiranın Enflasyon Karşısında Erimesi: Kira Tespit Davası

Türkiye’de son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler, uzun süreli kira sözleşmelerinde ödenen bedellerin piyasa rayiçlerinin çok altında kalmasına neden olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar arasında aksi kararlaştırılmadıkça konut kiralarında artış oranları, yasalarla belirlenen üst sınırlar ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu durum, yıllardır aynı evde oturan kiracının ödediği bedelin, bölgedeki emsal evlerin çok gerisinde kalmasına yol açabilmektedir. Bu noktada, gurbetçiler için kira tespit davası en etkili hukuki çözüm olarak öne çıkmaktadır.

Özellikle %25 sınırının kalkması sonrası değişen hukuki zemin ve işyeri kiralarındaki artış kuralları hakkında daha teknik ve matematiksel detaylara ulaşmak isterseniz, [Kira Artış Oranları, İşyeri Kiraları ve Kira Bedelinin Tespiti Davası] başlıklı hukuki incelememizi okuyabilirsiniz.

5 Yılı Dolduran Kiracılarda Rayiç Bedel Nasıl Hesaplanır?

Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl (uzama yıllarıyla birlikte) geçtikten sonra, ev sahibi mahkemeye başvurarak kira bedelinin güncel piyasa koşullarına (rayiç bedele) göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme; bölgedeki emsal kira bedellerini, evin mevcut durumunu, TÜFE oranlarını ve Yargıtay‘ın yerleşik içtihatlarında yer alan “hakkaniyet (eski kiracı) indirimini” göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler. Uzman bir hukuki temsil ile açılacak bu dava sayesinde, mülkünüzün gerçek değerinde gelir getirmesi sağlanır.

Mahkemelerin uyguladığı ‘hakkaniyet (eski kiracı) indirimi’ ve bölge emsallerinin nasıl belirlendiğine dair tüm emsal kararları [Kira Bedelinin Tespit Davası Nedir, Rayiç Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?] içeriğimizde bulabilirsiniz.

Almanya veya Hollanda’dan Türkiye’deki Kiracıya İhtarname Çekmek

Kira tespit davasında belirlenecek yeni bedelin, yeni kira döneminin en başından itibaren geçerli olabilmesi için kiracıya yasal süreler içinde (yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce) yazılı bir ihtarname gönderilmesi şarttır. Almanya, Hollanda, Fransa veya Belçika’dan Türkiye’deki kiracıya ihtarname çekmek için Türkiye’ye gelmenize gerek yoktur. Bulunduğunuz ülkedeki Türk Konsolosluğu’ndan vereceğiniz vekaletname ile Türkiye’deki avukatınız, UYAP ve noter entegrasyonu üzerinden ihtarnamenizi süresi içinde resmi olarak kiracınıza tebliğ edebilir.

Yurt Dışından Türkiye’deki Kiracıyı Tahliye Etme Yolları

Gurbetçilerimizin arama motorlarında en çok yönelttiği sorulardan biri olan “Yurt dışından Türkiye’deki kiracımı nasıl çıkarırım?” sorusunun cevabı, yasada sınırlı olarak sayılan tahliye nedenlerine dayanmaktadır. Haklı sebeplerin varlığı halinde mahkeme kararı veya icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Gurbetçinin Türkiye’ye Kesin Dönüş Yapması veya Yazın Kullanmak İstemesi)

Avrupa’da yaşayan ve Türkiye’ye kesin dönüş yapmayı planlayan, ya da yılın belli aylarını (yaz tatillerini) Türkiye’deki kendi evinde geçirmek isteyen gurbetçilerimiz için en önemli yasal dayanak “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davasıdır. Türk Borçlar Kanunu Madde 350’ye göre; ev sahibinin kendisinin, eşinin, çocuklarının veya anne-babasının konut ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu ise kiracı tahliye edilebilir. Kesin dönüş yapıldığını gösteren belgeler veya Yargıtay’ın da kabul ettiği “yazlık kullanım/tatil ihtiyacı” gibi durumlar mahkemeye sunularak süreç başlatılır.

Tahliye Taahhütnamesi İle Uzaktan Çıkartma İşlemi

Kiracı, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan teslim edildikten sonraki bir tarihte, evi belirli bir günde boşaltacağına dair yazılı bir “geçerli” tahliye taahhütnamesi vermişse, bu evrak hukuki açıdan en güçlü dayanaklardan biridir. Taahhüt edilen tarihte ev boşaltılmazsa, yurt dışındaki ev sahibi avukatı aracılığıyla 1 ay içerisinde icra takibi başlatabilir veya doğrudan tahliye davası açabilir. UYAP üzerinden başlatılan bu takipler, uzaktan tahliye sürecinin en hızlı yollarından biridir.

10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu, mülkiyet hakkını sonsuz bir sınırlamadan kurtarmak adına ev sahibine önemli bir hak tanımıştır. Kira sözleşmelerinde, 1 yıllık sözleşme süresinin ardından gelen birer yıllık yasal uzama süreleri toplamda 10 yılı doldurduğunda; ev sahibi hiçbir haklı gerekçe (ihtiyaç, temerrüt vb.) göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi yeterlidir.

Sözleşmelerde belirtilen ‘1 yıl’ gibi sürelerin tahliye için tek başına yeterli olmadığını ve yasal uzama sürelerinin mantığını tam olarak kavramak için [Kira Müddeti (Kira Süresi) Ne Demek? Tahliye Süreçlerine Etkisi] başlıklı makalemizi incelemenizi öneririz

Gurbetçiler İçin Türkiye’de Ticari İşyeri (Dükkan) Kiralamaları

Konut kiralarının yanı sıra, yatırım amacıyla alınan ticari gayrimenkuller de yurt dışındaki vatandaşlarımız için önemli bir tasarruf aracıdır. Ancak ticari işyeri kiralama süreçleri, konutlara göre farklı yasal zeminlere sahiptir.

Konutlardan tamamen farklı bir hukuki rejime tabi olan dükkan, mağaza ve depo kiralamalarındaki devir hakları ile tahliye koşullarını [Ticari İşyeri Kiralamalarında Temel Hususlar ve Hukuki Yollar] isimli rehberimizde tüm ayrıntılarıyla bulabilirsiniz.

Çatılı İşyeri Tahliyesi, Döviz Cinsinden Kiralama Kısıtlamaları ve Dükkan Devri

Ticari işyerlerinde tahliye süreçleri, konutlardaki gibi ihtiyaca veya 10 yıllık süreye dayandırılabileceği gibi, genellikle kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) sebebiyle yürütülür. Ayrıca, Türkiye’deki yasal düzenlemeler gereği döviz cinsinden kiralama yapmak belirli istisnalar dışında kısıtlanmıştır; döviz üzerinden yapılan eski sözleşmelerin Türk Lirasına uyarlanması gerekebilir. Bununla birlikte, ticari bir işletmenin ve kiranın üçüncü bir kişiye devredilmesi işlemleri de ev sahibinin yazılı onayına tabidir. Tüm bu ticari sözleşme revizyonları, ihtarname süreçleri ve devir işlemleri, elektronik ve yasal portallar üzerinden vekaletname ile uzaktan yönetilebilmektedir.

Sonuç ve Avukatlık Hizmetlerimiz

Yurt dışında yaşamak, Türkiye’deki gayrimenkullerinizin yönetimi veya uyuşmazlıkların çözümü önünde bir engel değildir. Kira tespit davalarından tahliye süreçlerine kadar tüm yasal işlemler, alanında uzman bir avukatın tecrübesiyle hatasız bir şekilde yürütülmelidir.

Kira uyuşmazlıklarında yasal sürelerin kaçırılması veya usulüne uygun olmayan bir ihtarname gönderilmesi, telafisi güç hak kayıplarına ve davanın reddedilmesine yol açabilmektedir. Mülkiyet haklarınızı güvence altına almak için uçak bileti almanıza veya Türkiye’ye seyahat etmenize hiç gerek yok. Konsolosluktan vereceğiniz tek bir vekaletname ile tüm dava, icra ve UYAP sürecinizi adınıza biz yönetiyoruz. Sorunlarınızın hızlı ve hukuki çözümü için hemen “Avukata Sor“ formumuzu doldurarak ön değerlendirme talebinde bulunabilir veya İletişim sayfamızda bulunan Telefon numarasından bizi hemen arayabilirsiniz.