Ticari İşyeri Kiralamalarında Temel Hususlar: Kira Müddeti, Kira Bedeli, Kiracı Tahliye, İşyeri Devir ve Hukuki Yollar

Ticari gayrimenkul kiralama süreçleri, mesken kiralamalarından farklı dinamiklere sahiptir ve bu nedenle kendine özgü yasal düzenlemelere tabidir. Bu yazıda, uzman bir hukukçu bakış açısıyla, ticari işyeri kiralamalarında en çok merak edilen konuları; kira süresi (müddeti), kira ücreti (bedeli), tahliye nedenleri, işyeri devri ve tahliye davalarının hukuki prosedürlerini ayrıntılı bir şekilde inceleyeceğiz.

I. Kira Süresi (Müddeti):

Ticari gayrimenkul kiralarında, kira müddeti tarafların özgür iradeleriyle tayin edilir. Bu durum, konut kiralarındaki belirli kısıtlamaların aksine, daha esnek bir yapı sunar.

• Muayyen Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşmede belirli bir zaman dilimi öngörülmüşse (örneğin, 3 sene, 5 sene), bu sürenin bitimiyle birlikte sözleşme kendiliğinden sona erer. Ancak, taraflar farklı bir mutabakata varmamışsa veya sözleşme uygulamada devam ediyorsa, sözleşme belirsiz süreli bir nitelik kazanır.
• Gayri Muayyen Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşmede bir müddet belirtilmemişse veya muayyen süreli sözleşme, sürenin sona ermesinin ardından fiilen sürdürülüyorsa, sözleşme belirsiz süreli addedilir. Bu durumda, taraflardan her biri, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen fesih ihbar sürelerine riayet etmek şartıyla sözleşmeyi sonlandırabilir.

II. Kira Ücreti (Bedeli):

Ticari gayrimenkul kiralarında kira ücreti, tarafların serbestçe belirleyebileceği bir konudur. Bununla birlikte, bu serbestlik mutlak değildir.

• Tarafların Mutabakatı: Kira ücreti, genellikle işyerinin konumu, metrekare büyüklüğü, nitelikleri, bulunduğu bölgenin ticari potansiyeli ve piyasa koşulları gibi etkenler göz önünde bulundurularak tespit edilir.
• Aşırı (Fahiş) Kira Ücreti: Taraflar arasında serbestçe kararlaştırılmış olsa dahi, orantısız derecede yüksek veya orantısız derecede düşük kira ücretleri, TBK’nın genel hükümleri ve iyi niyet kuralı çerçevesinde yargı organları tarafından inceleme konusu olabilir.
• Kira Artış Oranları: Ticari işyeri kiralarında, kira artış oranları da taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak, orantısız artışların önüne geçmek için dürüstlük kuralı ve benzer nitelikteki işyerlerinin kira ücretleri kıstas olarak alınır. Konut kiralarında uygulanan %25 tavan uygulaması, ticari kiralar için geçerli değildir.
• Kira Ücretinin Tespiti Davası: Kira ücreti hususunda taraflar arasında ihtilaf çıkması halinde, kira ücretinin tespiti davası açılabilir. Bu dava, kira ücretinin emsal bedele uygun olarak mahkeme kararıyla belirlenmesini temin eder.

III. Tahliye Sebepleri:

Ticari gayrimenkul kiralarında tahliye sebepleri, TBK’da düzenlenmiştir ve konut kiralarına kıyasla daha sınırlı kapsamdadır.

• Kiracının Kira Borcunu İfa Etmemesi (Temerrüt): Kiracının kira ücretini zamanında ödememesi durumunda, kiraya veren, belirli koşullar altında tahliye davası ikame edebilir. İki haklı ihtar gönderilmesi ve belirli bir sürenin geçmesi gerekmektedir.
• Sözleşmeye Aykırı Kullanım: Kiracının, kiralananı sözleşmede belirtilen kullanım amacına aykırı bir şekilde kullanması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir.
• Kiralananın Yeniden İnşası veya Kapsamlı Tadilatı: Kiralananın yeniden inşası veya esaslı tadilatı gerektiğinde, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak, bu durumun gerçekten zaruri olması ve kiracının kullanımını önemli ölçüde engellemesi şarttır.
• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, kira sözleşmesi esnasında veya sonrasında belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair bir taahhütname vermişse, bu tarihte kiralananı boşaltmaması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli addedilebilmesi için belirli koşulları ihtiva etmesi gerekir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Kısıtlı): Kiraya verenin veya yakın akrabalarının işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye, konut kiralarında olduğu kadar kolay değildir. Yargıtay içtihatları doğrultusunda, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, ayrıca kiralananın tahliye edildikten sonra bizzat kiraya veren veya yakınları tarafından kullanılacak olması gerekmektedir.

IV. İşyeri Devri:

TBK madde 323 uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı muvafakatini almadıkça, kira ilişkisini bir başkasına devredemez. Ancak, ticari işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir gerekçe bulunmadıkça bu muvafakati vermekten imtina edemez.

• Kiraya Verenin Muvafakati: Kiraya veren, geçerli bir neden bulunmadıkça devir talebini reddedemez. Geçerli nedenler arasında, devralacak kişinin mali durumunun yetersiz olması, işyerini farklı bir amaçla kullanmak istemesi veya kiraya verenle rekabet halinde olması sayılabilir.
• Devreden Kiracının Mesuliyeti: İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami iki yıl müddetle devralan kiracıyla birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olur. Bu, kiraya verenin kira alacağını hem devreden hem de devralan kiracıdan talep edebileceği anlamına gelir.

V. Tahliye Davası:

Tahliye davası, yukarıda belirtilen tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi durumunda, kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkarmak için başvurduğu hukuki yoldur.

• Yetkili Mahkeme: Tahliye davalarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Dava Süreci: Dava, yazılı dava dilekçesi ile başlar. Mahkeme, delilleri inceler, tanıkları dinler ve lüzumu halinde bilirkişi incelemesi yaptırır.
• İcra: Mahkeme kararıyla tahliye kararı kesinleştiğinde, icra dairesi vasıtasıyla kiracının kiralanandan çıkarılması sağlanır.

VI. Temel Hukuki Kavramlar:

• TBK: Türk Borçlar Kanunu
• Temerrüt: Borcun zamanında ifa edilmemesi
• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı beyanı
• Müşterek ve Müteselsil Sorumluluk: Birden fazla borçlunun borcun tamamından sorumlu olması
• Sulh Hukuk Mahkemesi: Kira davalarına bakmakla görevli mahkeme

VII. Sonuç:

Ticari işyeri kiralamaları, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından dikkate edilmesi gereken birçok hukuki ayrıntı içermektedir. Sözleşme hazırlanırken, kira ücreti belirlenirken, tahliye süreçlerinde ve işyeri devirlerinde bir hukuk uzmanından danışmanlık almak, muhtemel sorunların önüne geçmek ve hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem arz eder. Bu makale genel bilgilendirme gayesi taşımakta olup, spesifik hukuki sorunlarınız için Ticari kiralama ile ilgili uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.
Birbilen Hukuk bürosu konut ve ticari gayrimenkul kiralama davalarında yıllardır edindiği tecrübe ile sizlere destek olmaktadır. 7/24 Whatsapp hattımızdan sorularınızı ve sorunlarınızı yazabilir ayrıca telefon, mail ve avukata sor sayfalarımızdan bizimle irtibata geçebilirsiniz.