Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir ve Nasıl Açılır? Kira Tespit Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerine dayanan önemli bir hukuki süreç olup, kiraya veren ile kiracılar arasındaki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünü amaçlar. Bu tür davalar, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında gündeme gelmekte olup, kamu düzenini ilgilendiren bir konu olarak toplumun ekonomik dengeleri üzerinde etkili sonuçlar doğurabilmektedir. Kanun koyucu, bu bağlamda, kira artışlarının toplum üzerindeki olası olumsuz etkilerini sınırlamak amacıyla bir takım düzenlemelere gitmiştir. Nitekim Yargıtay içtihatları da kira bedelinin tespiti davalarının kamu düzenine ilişkin olduğu yönündedir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Yan Giderlerin Tespiti
Kira bedelinin belirlenmesinde esas alınacak unsurlar yalnızca kira bedeli ile sınırlı olup, ortak kullanım alanlarının aydınlatma, ısıtma, asansör gibi bakım masrafları yan gider niteliği taşıdığı için tespit kapsamına dahil edilmemektedir. Bu kapsamda kiraya veren, taşınmaza ait emlak vergisi ve sigorta primlerinin ödenmesinden sorumludur. Ayrıca gelir vergisi mükellefi de kiraya verendir; bu kapsamda kesinti yaparak vergi dairesine ödeme sorumluluğu ise kiracıya aittir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası ve Yargılama Kriterleri
Kira bedelinin tespitinde, taraflar arasındaki sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm olup olmadığı önem arz eder. Kanun, kira artışının oranını sınırlamak suretiyle tarafların sözleşme ile belirleyebileceği artış oranına müdahale etmiştir. Sözleşmede kira artışına dair bir hüküm bulunmadığı hallerde ise kiraya veren, kira bedelinin tespiti için dava açabilmektedir. Yargıtay, beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından belirlenmesi gerektiğini hükme bağlamaktadır.
Hak ve Nesafet İlkesi ile Rayiç Kira Bedeli Tespiti
Yargıtay içtihatları, kira bedelinin belirlenmesinde hak ve nesafet ilkesinin dikkate alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu bağlamda, kira bedelinin belirlenmesinde öncelikle emsal kira bedelleri, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranları, kiralanan taşınmazın durumu ve rayiç bedeller dikkate alınır. TÜFE oranına dayalı olarak belirlenen artış miktarı ile rayiç kira bedeli arasında uyum sağlanmalı, taşınmazın özellikleri de göz önüne alınarak uygun bir bedel belirlenmelidir. Kiralanan taşınmazın yapısal özellikleri, malzeme kalitesi, yaşı, büyüklüğü gibi unsurlar kira bedelinin belirlenmesinde etkin rol oynamaktadır.
Yargı Kararları ve Kira Bedeli Tespit Davalarında Emsal Araştırması
Yargıtay içtihatları doğrultusunda, kira bedelinin belirlenmesinde kiralanan mülkün konumu, nitelikleri, kullanım amacı, kira başlangıç tarihi gibi hususlar dikkate alınmalıdır. Mahkemeler, bu unsurları göz önüne alarak, davaya konu taşınmazın yeniden kiralanması halinde getirebileceği muhtemel kira bedelini bilirkişi aracılığıyla tespit etmekte ve hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde uygun bir kira bedeli takdir etmektedir. Dava sürecinde tarafların sunacağı emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak, somut deliller doğrultusunda değerlendirme yapılır.
Yanlış veya Eksik İnceleme Halinde Yargıtay’ın Bozma Kararı
Mahkemenin, kira bedelinin tespitine yönelik kararlarında eksik inceleme veya hatalı değerlendirmeler yapması durumunda, bu tür kararlar Yargıtay tarafından bozulmaktadır. Yargıtay, yerleşik içtihatlarında, kira bedelinin belirlenmesinde tarafların sunacağı tüm delillerin dikkate alınması gerektiğini vurgulamakta ve buna uygun bir karar verilmesi gerektiğini ifade etmektedir.
Birbilen hukuk bürosu olarak, kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davası ve gayrimenkul hukuku alanındaki tüm sorunlarınızda uzman avukat kadromuz ve deneyimimizle yanınızdayız.
