Kira Artış Oranları, İşyeri Kiraları ve Kira Bedelinin Tespiti Davası: Detaylı Bir İnceleme

Kira ilişkileri, hem konut hem de ticari alanlarda önemli hukuki konuları barındırır. Bu yazıda, uzman bir avukat bakış açısıyla, konut ve işyeri kira artış oranlarının nasıl belirlendiğini ve kira bedelinin tespiti davasının ne olduğunu detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

I. Konut Kira Artış Oranları:

Konut kira artışları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 ve ilgili mevzuat hükümlerine tabidir. Bu hükümlere göre, kira artış oranı belirli sınırlar içinde kalmak zorundadır.

• 1 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 Dönemi için %25 Sınırı: 1 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasındaki kira artışları için getirilen özel düzenleme ile artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına bakılmaksızın %25 ile sınırlandırılmıştır. Yani, TÜFE on iki aylık ortalaması %25’in üzerinde olsa dahi, bu dönemde yapılacak artış %25’i geçemeyecektir. Eğer TÜFE on iki aylık ortalaması %25’in altında ise, düşük olan oran uygulanacaktır.
• 1 Temmuz 2024 Sonrası Dönem: 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren ise, konut kiralarındaki artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak açıklanmaktadır.
• Örnek Hesaplama: Mevcut kira bedeli 5.000 TL olan bir konutun, 1 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yapılacak artışı en fazla 1.250 TL (5.000 TL x %25) olabilir. Yeni kira bedeli ise 6.250 TL olacaktır. 1 Temmuz 2024’ten sonraki artışlar için ise TÜFE on iki aylık ortalamasına bakılacaktır.
• Sözleşmede Farklı Bir Hüküm Bulunması: Kira sözleşmesinde, artış oranının TÜFE’den farklı bir şekilde belirleneceğine dair bir hüküm bulunsa dahi, yukarıda belirtilen sınırlar geçerlidir. Yani, sözleşmede %30 artış öngörülse bile, 1 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 döneminde bu oran %25’i geçemez. 1 Temmuz 2024’ten sonra ise TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
• Yenilenen Kira Dönemleri: Kira sözleşmesi yenilendiğinde de aynı artış oranları geçerlidir.

II. Çatılı İşyeri Kiralarında Artış Oranları:

Çatılı işyeri kiralarında artış oranları, konut kiralarından farklı olarak daha serbest bir şekilde belirlenir.

• Tarafların Anlaşması: İşyeri kiralarında, taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebilirler. Ancak, bu serbestlik sınırsız değildir.
• Hakkaniyet ve Dürüstlük Kuralı: TBK’nın genel hükümleri ve dürüstlük kuralı gereğince, fahiş kira artışları geçerli olmayabilir. Mahkemeler, aşırı artışları hakkaniyete aykırı bularak müdahale edebilir.
• Emsal Kira Bedelleri: Kira artış oranı belirlenirken, benzer işyerlerinin kira bedelleri de dikkate alınabilir.
• Kira Bedelinin Tespiti Davası: Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda, kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
  Ticari İş yeri kiralama ile ilgili detaylar için Tıklayınız..

III. Kira Bedelinin Tespiti Davası:

Kira bedelinin tespiti davası, kira bedeli konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, mahkeme tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır.

• Davanın Açılma Nedenleri:
  • Kira sözleşmesinde kira bedeli belirlenmemiş olması.
  • Kira bedelinin rayiç bedelin çok altında veya çok üstünde olması.
  • Kira artış oranı konusunda anlaşmazlık çıkması.
• Davayı Kimler Açabilir?: Hem kiraya veren hem de kiracı, kira bedelinin tespiti davası açabilir.
• Yetkili Mahkeme: Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Dava Süreci: Dava, yazılı dilekçelerle başlar. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak rayiç kira bedelini tespit eder ve buna göre yeni kira bedelini belirler.
• Kararın Etkisi: Mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli, kesinleştiği tarihten itibaren geçerli olur.
• Dava Açma Zamanı: Kira bedelinin tespiti davası, genellikle kira süresinin bitiminden sonra açılır. Ancak, özel durumlarda kira süresi içinde de dava açılabilir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, ekonomik koşullardaki önemli değişiklikler nedeniyle kira bedelinin yeniden tespiti talep edilebilir.
• Örnek Durum: Bir işyeri için 5 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış ve kira bedeli başlangıçta rayice uygun olarak belirlenmiştir. Ancak, ekonomik koşulların değişmesi ve enflasyonun artması nedeniyle, kira bedeli rayiç bedelin çok altında kalmıştır. Bu durumda, kiraya veren kira bedelinin tespiti davası açarak, kira bedelinin güncel rayice uygun olarak yeniden belirlenmesini talep edebilir.

IV. Önemli Hukuki Terimler:

• TÜFE: Tüketici Fiyat Endeksi
• Rayiç Bedel: Bir malın piyasadaki ortalama değeri.
• Sulh Hukuk Mahkemesi: Kira davalarına bakmakla görevli mahkeme.
• Bilirkişi: Uzmanlık gerektiren konularda mahkemeye görüş bildiren kişi.

V. Sonuç:

Kira hukuku, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli haklar ve yükümlülükler içermektedir. Kira artış oranlarının doğru bir şekilde hesaplanması ve kira bedelinin tespiti davalarının usulüne uygun bir şekilde açılması, taraflar arasındaki olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Bu nedenle, kira sözleşmesi yapmadan önce ve hukuki bir sorunla karşılaştığınızda mutlaka kira hukuku alanında uzman bir avukata danışmanız önerilir.
Yasal Uyarı: Bu makale, genel bilgilendirme amaçlıdır. Herhangi bir hukuki işlem yapmadan önce bir avukata danışmanız önerilir. Birbilen Hukuk Bürosu olarak, Kira hukuku konusunda uzman avukatları ile tüm soru ve sorunlarınızda en hızlı ve güncel bilgiler ile sizlere danışmanlık ve avukatlık hizmeti veriyoruz.